נדל”ן בארה”ב

ארה”ב נכנסה לחיי הישראלים לא רק בתרבות הבידור, האוכל והחיים אלא גם לעולם הנדל”ן. ארה”ב נהנית ממבחר רחב של השקעות נדל”ן וישראלים רבים מצאו רווחים גדולים ותשואות גבוהות להשקעות נדל”ן בחו”ל ובפרט בארה”ב. הנדל”ן בארץ אומנם בתנופה, אך כמו שהוא עולה הוא יכול לרדת. לעומת זאת ארה”ב היא יותר סולידית מבחינת נדל”ן, האופציות להשקיע בנדל”ן גדולות יותר ורחבות יותר וקיימים מקומות מסוימים שמאפשרים השקעה בטוחה ב99%.
ארה”ב כוללת בתחומי התמחותה הרבים גם הבורסה לניירות ערך שמתאפיינת בירידות והעליות בהשקעות והמניות שלה. לעומת זאת, עולם הנדל”ן בארה”ב נחשב למאוד יציב וסולידי והוא מאפשר לישראלים להשקיע בקרקע פורייה ויציבה. מדובר בהשקעה לטווח הארוך שיכולה להניב פירות והצלחות רבות. ארה”ב היא מדינה מפותחת וגדולה מאוד. תחום הנדל”ן רק הולך צומח ומתפתח בארה”ב באופן מבוקר וניתן לחזות באופן בטוח יותר את עתיד הנדל”ן. האמריקאי הטיפוסי יוכל לעבור פעמים רבות בארה”ב ולנסות למצוא אופציות עבודה בכל מקום בארה”ב, והוא גם ימצא. עובדה זו יכולה לסייע מאוד בתחום הנדל”ן שכן בצורה זו הוא מתפתח מאוד בכל מקום שיש תשתית תעסוקתית.

Loading...

התשואות מהשכרת נכסים בארה”ב

נדל”ן בארה”ב הפך שוב לאפשרי מבחינה כספית בין אם אתה קנדי, סיני, ישראלי, הודי או ברזילאי, כפי הנראה נעשית עשיר יותר בעשור האחרון, מלבד העובדה ששער המטבע שלך נמצא בעליונות ביחס לשער הדולר האמריקאי, מה שמקנה לך יתרון נוסף ברכישה.
כלכלת ארה”ב מתאוששת , זה כבר לא סוד…אם נצא מתוך הנחת יסוד כי הריבית המוניטארית בארה”ב תעלה, הרי שייקח עוד זמן מה לעליית מחירי הנדל”ן, אבל סימני ההתאוששות כבר נראים בשטח, אז אם ניקח בחשבון את כל הפרמטרים והאינדיקציות הרי שזה הזמן הטוב ביותר לרכוש נדל”ן בארה”ב.
נדל”ן בארה”ב הוא כעת מה שנקרא בז’רגון המקצועי “Buyers Market” (שוק של קונים), למשקיעים הזרים, השנה נרכשו נכסים ע”י זרים יותר מאשר השנתיים האחרונות גם יחד, מסיבות רבות הכוללות בין השאר הצפי לעליית מחירים בעתיד הקרוב.
איגוד סוכני הנדל”ן האמריקאי NAR מדווח לאחרונה כי השווקים המבוקשים ביותר על ידי המשקיעים הזרים הם במדינות טקסס, קליפורניה, ניו יורק ופלורידה.

יתרונות השקעה בנדל”ן בארה”ב

ארה”ב מאגדת חמישים ושניים מדינות המחולקות למחוזות. בכל מחוז יש ערים ושכונות המחולקות לארבעים ושלושה אלף תתי אזורים – ZIP CODE
סימני התאוששות נפוצים בתתי אזורים כמו במחוזות בסן פרנסיסקו ובדאלאס. נתוני ההתאוששות באזורים אילו תרמו לכך שבששת החודשים הראשונים של 2011 כמות הפיגורים בתשלומי המשכנתאות ירדה ב 25% מהתקופה המקבילה אשתקד.
כמו כן, מספר התחלות העיקולים ירד ב–9% מהתקופה המקבילה אשתקד והגיע ל– 1.12 מליון. גם ירידת המחירים התמתנה והגיעה לרמתה הנמוכה ביותר, מאז 2008. קיימת עלייה במחירים של הנכסים המעוקלים. מכירות חוזרות של נכסים מעוקלים מהוות כיום רק 20% מכלל המכירות. זהו הנתון הנמוך מזה שנתיים. בחודש יוני 2011 הייתה עלייה של כ- 20% במכירות בתים שאינם מעיקולים, נתון זה מעיד על תהליך הבראה של השוק.
משקיעים שרוכשים דירות בארה”ב מצפים הן לתשואות גבוהות משכ”ד, אך בעיקר לעליית ערך הדירות. באזורים בהם הסימנים החיוביים מורגשים – ערך הדירות אכן עלה. בשכונות רבות המשקיעים אף מימשו נכסים שקנו אחרי המשבר ברווח נאה.
עדיין ברוב תתי האזורים הנתונים הכלכליים ונתוני שוק הנדל”ן אינם מעודדים, המחירים יורדים ואחוזי הבעלות על הבתים צונח. הגירעונות והחובות של המדינות גדלים ביחס ישר לצניחת מחירי הדירות שכן המיסים המוניציפאליים נקבעים על פי שווי הנכס. אחוזי האבטלה עדיין גבוהים מעל 9%, אך הגידול בתוצר קטן מהציפיות (1.3%).

כיצד נבחר אזור להשקעת נדל”ן בארה”ב?

כאשר בוחרים אזור להשקעה בארה”ב בתחום הנדל”ן יש לקחת מס’ קריטריונים בבחירה: האחד הוא המיקום – יש ורצוי לבחור בעיר שהתעסוקה בה רבה ובעקבות זאת ההגירה אליה מהעולם ומפנים ארה”ב היא גדולה. יציבות כלכלית של התושבים תעלה גם את נכסי הנדל”ן באותו האזור. יש גם להתייחס לחיזוי עתידי ולצפי ערך הנכס הנרכש. עיר גדולה היא גם פרמטר בהשקעת נדל”ן – עיר גדולה תהיה לרוב מפותחת מאוד בארה”ב, תהיה יציבה מבחינה כלכלית ותתערער הכי פחות בעת משבר כלכלי. לאס וגאס שמתבססת בפן הכלכלי על תעשיית ההימורים היא דוגמה קלאסית למקום השקעה משתלם בנדל”ן.

נדל”ן בארה”ב מלאי ועיקולים

מלאי ההולך וגדל של בתים למכירה :
בארה”ב מעל מליון בתים נמצאים בהליך הסופי של העיקולים, מעל שני מיליון בשלבי עיקול שונים ומעל חמישה מליון בתים נוספים מוערכים במחיר נמוך מסכום המשכנתא הרובצת עליהם. 70% מהעיקולים מתרחשים בעשר מדינות ובראשן נבדה, קליפורניה ופלורידה. פג תוקפה של התקנה המעניקה לרוכשי דירות ראשונות הקלות במס. המשמעות של סימנים אילו היא שקיים סיכון גבוה שערך הבית שנקנה עדיין צפוי לרדת.

מדיניות הבנקים למשכנתאות

לממשל, כאמור, ישנה כוונה לסייע לשוק הדיור שמהווה נדבך חשוב בכלכלה. היות ושני הבנקים הגדולים למשכנתאות נמצאים בשליטת הממשל, השפעת המדיניות על השוק גבוהה. כיצד ואיך משפיעים צעדי הממשל על השוק?
במהלך השנה האחרונה התגלו כשלים בתהליכי האכיפה של הבנקים- הסתבר שנכסים רבים שעוקלו מבלי שבוצעו כל הבדיקות בנוגע לאופי החוב. לנכסים המעוקלים יש משקל כבד בהפסדי הבנקים, לכן שינו הבנקים את מדיניותם כלפי הלווים. הבנקים מנסים כיום לדחות את הוצאתם של הנכסים לשוק בכדי למצות את האפשרות להגיע להסדר עם הלווה ו/או גוף שלישי. מספר ההסדרים קפץ ב – 300% בשנתיים האחרונות ומומחים צופים עלייה נוספת של 25% בשנה. בפועל משך התהליך הזה של ההסדרים (הנקרא באנגלית(Short sale הינו מספר חודשים. העיכוב בהוצאת הנכסים לשוק יוצר מלאי שימשיך להעיב על השוק במשך זמן רב יותר.