האם השקעה בתמ”א 38 כדאית?

בעבר חלה האחריות לחיזוק המבנים בבתים משותפים על בעלי הדירות. כעיקרון בעלי הדירות בבתים משותפים היו מורשים לממן את חיזוק הבניין שלהם מכספם האישי והפרטי.
תוכנית המתאר תמ”א 38 הגיעה והציעה פתרון אחר למימון השיפוץ הנכסף: אם ייבנו דירות חדשות בעזרת השיפוץ של התמ”א 38, והדירות הללו יהיו בבעלות היזם או הקבלן, וההכנסות ממכירתן יחולקו בניהם אז תיהיה מוטיבציה לאנשים אלו לבצע פרוייקטים של תמ”א 38. המוטיבציה הזאת הופכת את התוכנית של תמ”א 38 גיוס הון לדבר חם בתחום הנדל”ן ולדבר מאד פופולארי בימים אלו.

על בירוקרטיה, הדיירים והקבלן

היזם אחראי על כל הצדדים הלגאליים והבירוקרטיים: קבלת היתר בנייה מן הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה למשל, כמו כן היזם גם אחראי על מימון עורך דין לדיירי הבניין בד”כ ועל שכנועם בצדקת התוכנית.כמו כן לעיתים הוא אחראי לעשות ביטוח בשביל להבטיח את זכויות הדיירים במקרה של כשלון השיפוץ. בתמורה היזם מקבל מדיירי הבניין את הדירות שנבנו בעזרת תוכנית התמ”א 38 במהלך השיפוץ.

היתרון הגדול ביצירת קשר עם גורם חיצוני הוא שלדיירים אין צורך לשלם מכספם על השיפוץ והבנייה והם מרוויחים דברים מסויימים, למשל מיגון הבית שלהם, הוספה של מרפסת וכד’..
על הדיירים והגורם החיצוני יש לעשות הסכם משא ומתן לעלויות החיזוק והרווחים, נגיד והרווחים מן מכירת הדירות יעלו על המצופה, ניתן לציין בהסכם כי יצטרך היזם לשפץ את חדר המדרגות, או את המעלית, את הלובי או כמובן לחלק את הרווחים שעלו על המצופה בהסכם לכלל דיירי הבניין במזומן.

האם כדאי להשקיע במבנים בפריפריה?

חיזוק מבנים בעזרת תוכנית תמ”א 38 בפריפריה, אינו תהליך פשוט מכיוון שבאזורי הפריפריה קיים סיכוי יותר גדול לרעית אדמה ולרוב, באזורים אלו גרים אנשים עם קושי תקציבי אשר לא יצליחו לממן את החיזוק בעצמם. בנוסף מחירי הדירות באזורים לאו נמוכים ביחס לאזורים כמו גוש דן, מה שמעודד את היזמים והקבלנים לעסק בתמ”א 38 דווקא באזור שאינו פגיע לרעידות אדמה – גוש דן, ומרחיק אותם מאזורים כמו טבריה למשל.

על מנת לעודד את הדיירים לעודד את חיזוק המבנים מוצעים להם תוספות של זכויות בנייה, אך אין להם מספיק תקציב לממן את מלוא החיזוק הנדרש, מכיוון שהביקוש ליחידות דיור הוא נמוך וערך הקרקע נמוך גם הוא.

הוספת קומות חדשות, היתרון העיקרי של תמ”א 38

הבנייה בתוכנית התמ”א 38 מתירה הוספת קומות חדשות, ובנוסף התקרבות לקווי הגבול של מגרש הבנייה מעבר למה שמותר בדרך כלל. זה גורם להקטנת המרחקים והגדלת הצפיפות בין הבתים, דבר שכמובן יכול לפגוע בשלוותם של התושבים ובחייהם, וכמו כן בנוחות של העיר. כמובן שתיתכן פגיעה בערכי הבתים או הבניינים השכנים לבניינים המשופצים בתוכנית בתמ”א 38.

חיזוק של המבנים הישנים על מנת לחזקם כנגד רעידות האדמה משפר את עמידותם, אך לא תמיד כנדרש בתקן ואפילו לפעמים לא קרוב לכך. ידוע כי לבניינים מהמון סוגים ובעיקר אצל מבני מגורים יש תוחלת חיים ספציפית שכשנגמרת הבניינים מיועדים להריסה, ובמקומם נבנים חדשים, תוכנית התמ”א 38 מביאה המון פעמים לדחיית ההריסה ולפעמים אפילו לביטול ההריסה של מבנים ישנים שהיו מועמדים להריסה ולבניית מבנים חדשים במקומם, שיתאמו את התקן ויתאימו לדפוס החיים הנוכחי ולא לזה שהיה בעת בניית הבניינים הישנים.

מספר הגולשים: 961
דירוג העמוד: Loading...