האם שנת 2019 היא עיתוי נכון לבניה פרטית בישראל?

הנושאים העיקריים לגבי העיתוי הנכון לבניה פרטית וגם השקעות נדלן בישראל הם קשורים למיתון והירידה הכללית בביקושים על מחירי שירותי הבניה והפיקוח. מחירי תשומות הבניה שירדו באחוזים ניכרים לחלק מחומרי הגלם, בעיקר ברזל ובטון וכן רמת המחירים הגבוהה מדי לרכיב הקרקע, לטעמם של רוב הקבלנים.

כמו תמיד, מה שמנחה את קבלת ההחלטות בשוק נדל”ן בישראל הוא לרוב עוצמת הביקושים. בתקופה קצת מוזרה שכזו, שבה החדשות הרעות בכותרות הכלכליות, מתערבבות עם מידע על מחירי רכישה לדירות שרק עולים, קשה באמת להבין מה הכיוון של השוק. ניסיון לקבל תמונה עדכנית של המצב בשוק הוא קשה.

פסיכולוגיה של השווקים הנדל”ן

הרבה פסיכולוגיה של שווקים מעורבת יחדיו עם נתוני מחירים ועלויות בניה, בשילוב העדפות וחששות של רבים מהקונים או ממזמיני שירותי הבניה לבתים פרטיים שאולי לא הדירו את רגליהם מהשוק, אך בהחלט משכו את קבלת ההחלטה על רכישה על פני תקופה ארוכה יותר. בבחינה של נושא ההשלכות של ירידת עלויות חומרי גלם לבניה עולה תמונה מעניינת. שני מרכיבים מהותיים בחומרי הבניה – ברזל לבניה ובטון, מהווים כ – 15% מסך עלות הבניה הממוצעת של בית פרטי, בין אם וילה בודדת, או חלק מפרויקט צמוד קרקע.

מחיר הברזל ירדעל פי נתוני מדד מחירי תשומה בבניה למגורים. השינוי במחירים משקף ירידה משמעותית במחירי הברזל במהלך השנתיים האחרונות, ואף יותר מכך. מחיר הבטון ירד בשיעורים דומים מרמות השיא שלו מלפני מספר שנים. בתקופה של עודף כושר ייצור ברוב ענפי הבניין, קבלנים וספקים המשוועים לעבודה משום שאין התחלות בניה שיכולות לתת תעסוקה מלאה בענף, סביר להניח כי ישנם עוד סעיפים בהם רכיב עלות הבניה הוזל משמעותית בפועל, ביחס למחירי תקופות השיא בשנים הקודמות. יחד עם זאת, ישנה תמימות דעים אצל כל מי שנשאל לנושא, כי רמות המחירים של הקרקעות עצמן לבניה פרטית, נשארו גבוהות – גבוהות מדי לטעמם של רובם.

יזמי פרויקטים נדל”ן

יזם הבוחן אפשרות בניה של פרויקט צמוד קרקע בכל קנה מידה אינו מזלזל בתחשיבו בעלות הבניה המופחתת, ביחס למחירי השיא מלפני שנה ויותר. עדיין – שיקולי עלות הקרקע הגבוהים, בשילוב עם אי ודאות לחזרה של רוכשים לדירות פרטיות ברמות מחיר של כ 1.5- 2 מליון ש”ח לשוק, מקשים על קבלת ההחלטות לבצע רכישת קרקע והתחלה של שיווק פרויקטים. יתכן שזה זמן מצוין לבעלי קרקעות פרטיות, לבניה עצמית של ביתם או בנייה דירות להשקעה בישראל. בין אם הרחבות במושבים או ניצול זכויות בניה במגרשים שעומדים ריקים במרחב הכפרי או בישובים קהילתיים.

עלות רכיב הקרקע, התמונה ברורה יותר – עלויות הבניה נוחות בהרבה מבעבר. זמינות של קבלנים ונותני שירותים רבים מהתחום מקלה על ביצוע מו”מ טוב יותר לרכישת שירותי בניה ואף מבטיחה במקרים מסוימים, יכולת סיום פרויקט בניה בטווח זמן קצר יותר, שגם לכך היבטים בשיקול התועלת הכספית לבונה הפרטי.

מספר הגולשים: 946
דירוג העמוד: Loading...