השמאי והשמאות – כלי למניעת סחף מחירים בענף הנדל”ן?

זוגות צעירים רבים או רוכשי דירות פרטיים אחרים, העומדים בפני קבלת החלטה לרכישה נכס עבורם, אינם מודעים בהכרח לתפקידו החשוב של השמאי בהליך הרכישה הממומנת בחלקה גם ממשכנתא. ניתן להוסיף ולומר שרבים גם לא מודעים שיש לו חלק בהליך.
כאשר רוכש מעוניין בקבלת משכנתא על נכס, ידרוש המלווה הערכה משמאי חיצוני אשר לכאורה הינו בלתי תלוי. יחד עם זאת חוסר תלות זו מצידו השמאי המצבע את ההערכה, אינה בהכרח ברורה. הבנקים ומוסדות המימון יכריחו את מבקש ההלוואה לממן את שירותיו של השמאי, אולם לבחור אחד שכזה מרשימה סגורה שעובדת באופן קבוע עם המוסד המלווה ומאושרת על ידו מראש. למרות שהתשלום עבור שירותיו מגיע מהלווה, הלקוח האמיתי הינו למעשה הגורם המלווה.

וככזה, מצפה המוסד המממן שהשמאי יעריך את שווי הנכס בצורה שכזו שתגן על האינטרסים שלו בצורה שתכמת את הסיכון אותו הוא לוקח. זאת בכדי שלא ינתן מימון של נכס מעל שוויו הריאלי, כלומר, שהבטוחה הנמצאת בידי הבנק – נכס הנדל”ן, תכסה את הסיכון שבחשיפתו למצב של חדלות פירעון של הלווה. מצד אחד השמאי צריך לשמור על האינטרסים של הבנק, אולם מצד שני הערכה בחסר של שווי נכס הנדל”ן תייצר מצב שבנק המשכנתאות, המעוניין למכור את מרכולתו, יסרב לאותה בקשת הלוואה.

חשיבותו של השמאי בכל עסקת נדל”ן

במקרים רבים תתייצב הערכת השמאי באורח פלא בתחום הרצוי עבור הלקוח שלו. אין זה אומר ששמאים אינם עושים את עבודתם נאמנה. כוחות השוק הציבו בידיהם כוח עצום להיות חסמים ובלמים של תהליכי עליות מחירים בועתיות שאינן מגובות בעליות שווי ריאליות, כנגד שימוש בכלי אומדן שווי הנגזרות מטווח המחירים שאותו השוק מוכן לשלם ברגע נתון. השוק קובע את רמת המחירים אליה משווה השמאי את בחינת שווי נכס הנדל”ן, גם אם השוק בועתי לכאורה.

קונפליקט זה קיים אצל השמאי תמיד, והוא דומיננטי בשווקי נדל”ן עולים ויורדים כאחד. בארה”ב התרבו לאחרונה הטענות נגד שמאים שלא עשו מספיק במהלך התקופה של עשר השנים האחרונות, בכדי למתן את עליית ערך נכסי הנדל”ן הפרטיים. באותה נשימה, עולות טענות קשות בימים אלו על כך שהערכות שמאים נמוכות מדי גורמות לקבלנים להפסיד בכך ששווי מוערך ע”י שמאי לנכס נדל”ן, הינו נמוך מעלות בנייתו. לדוגמא לכך ניתן למצוא בכתבה שפורסמה לאחרונה בדטרויט טיימס.

שמאים עצמאים מספקים הערכות אובייקטיביות של מחירי שוק הנדל”ן

הסיבה העיקרית שהערכת השמאים העובדים עם מוסדות המימון והמשכנתאות להערכות הנמוכות, היא העובדה שבתים חדשים רבים עומדים למכירה במחירים נמוכים ללא דורש. כלומר, חובת השימוש שלהם במידע מחירי השוק הריאלי גורמת להם לספק הערכות אובייקטיביות לנכס נדל”ן כזה או אחר, גם אם המשמעות היא שהמידע אינו “נוח” ומקשה על קבלנים בפעולתם וביכולת המכירה שלהם לנכס נדל”ן שבנו ועדיין ברשותם. השמאים מזכירים, כנגד טענות אלו, שבמידה רבה האחריות שלהם הינה כלפי הלקוח שלהם – המוסד שאמור לממן את ההלוואה עבור רכישת נכס הנדל”ן, ולא כלפי הקבלנים הפועלים בשוק תחרותי. האחריות המקצועית הינה הערכת שווי אובייקטיבי שתסייע לגורם המממן לקבוע את מידת הסיכון עבורו. מה שוויו האמיתי של הנכס כבטוחה להלוואתו.

מבחינות רבות דומה הטחת ההאשמה שהשמאים אחראים לירידות הערך בשווקים לרצון להאשים את החזאי המפרסם תחזית מזג אויר קשה, או להאשים את הרופא המעדכן פציינט על גילוי ממצא שלילי בבדיקתו.
ייתכן שזמן התיקון אותו חווה ענף הנדל”ן, צריך לשמש גם עבור שמאים זמן בחינה עצמית של עשייתם. בחינה אתית ומעשית על מידת משקלם בתהליך קבלת ההחלטה על נתינה, או אי נתינה, של הלוואה והאם ביכולתם לתת הערכות ברמת שמירה על אינטגריטי, אובייקטיביות ומקצועיות באופן שישרת את האינטרסים של כולם טוב יותר – הבנק המלווה, הלווה רוכש נכס הנדל”ן והם עצמם.

מספר הגולשים: 1,560
דירוג העמוד: Loading...

מדריך נדל"ן - מידע נוסף על השקעות נדל"ן