השקעות נדל”ן במזרח אירופה – הזדמנויות ואתגרים
בשוק הנדל”ן במזרח אירופה הזדמנויות השקעה רבות, ובהתחשב בכך שיש כבר מדינות חברות איחוד האירופאי וארצות נוספות צפויות להצטרף בשנים הקרובות. זאת הנחת היסוד התומכת בהשקעות במזרח אירופה והופכת רלוונטית הרבה יותר. הציפייה הנוכחית היא שהמחירים בשווקי הנדל”ן באזור יספקו למשקיע פוטנציאל טוב. עין חדה וזיהוי מהיר של הזדמנויות פוטנציאליות עשויים בהחלט לספק תשואות נפלאות. עם זאת, לצד התחזיות הריאליות לתשואות יפות בשווקי מזרח אירופה, הסיכונים הכרוכים בהשקעה באזור קיימים אף הם.
השקעות נדל”ן במזרח אירופה – תמונת מצב למתעניינים
מומלץ שבעלי הון יעשו חיפושים באינטרנט למצוא כמה שיותר פרטים על נכסי נדל”ן במזרח אירופה אבל אין ספק שיש דברים שצריכים את העזרה של יועצי השקעות. הינה כמה דברים חשובים שכדאי לדעת:
הגבלות על בעלות חוץ
מרבית המדינות במזרח אירופה מחזיקות בהגבלים כאלה ואחרים בנוגע לבעלות זרה על קרקעות ושאר נכסי נדל”ן. רמת ההגבלה עשויה לנוע בין איסור מוחלט על אחזקת קרקע בידי גורמי חוץ הנהוגה באוקראינה, לבין דרישות בירוקרטיות סבוכות כמו דרישות משפטיות או דרישה לשותפות עם תושב מקומי במדינות מזרח אירופאיות אחרות.
במדינות בהן הגישה למשקיעי חוץ קלה יותר, כמו למשל בהונגריה, קיימת דרישה לאישורים שונים מגורמים רשמיים כגון משרדי ממשלה או רשויות מקומיות, הכרוכים בהליך מורכב ולא קצר.
גם במקומות בהם ניתן לרכוש קרקע בקלות יחסית כמו באזורים מסוימים בסלובקיה או בפולין, ההתנגדות הלאומנית להשתלטות משקיעים זרים על קרקעות מקומיות מורגשת ברקע במידה כזו או אחרת. עובדה זו רלוונטית ביותר במדינות כמו פולין, אשר סבלה מפלישה ומכיבוש במהלך מלחמת העולם השנייה ולאחריה.
השקעות נדלן בארצות חברות האיחוד האירופאי
השקעות נדלן במדינות חברות האיחוד האירופי או כאלה שהצטרפו בקרוב יכולות להביא הצלחה רבה. המטרה היא לרכוש נדל”ן בתעריפים נמוכים יחסית, אשר צפויים לעלות עם ההצטרפות בפועל, ובמקביל, להרוויח מהסובסידיה החקלאית המסופקת על ידי האיחוד האירופי ביעדים אחרים באירופה. עם זאת, יש להניח שהאיחוד האירופי איננו מתעתד לספק את רמות הסובסידיה המסופקות על ידו כיום במערב אירופה למדינות חדשות המצטרפות לאיחוד.
מדינות מסוימות המעוניינות להצטרף לאיחוד האירופי מעדיפות להחכיר קרקעות ולא למכור אותן.
רכישת קרקע לבנייה עתידית
ישנן מספר הזדמנויות לרכישת בקרקעות במזרח אירופה ובמיוחד במיקומים עירוניים באזור. מפתחים מחפשים את הדרך לחדור אל השווקים הרווחיים ביותר לדעתם, ומתמקדים בחיפוש אחר בנייני מגורים, היפרמרקטים, סופרמרקטים וישויות מסחריות אחרות. ככלל, קל יותר להשיג קרקע עירונית בהשוואה לקרקע חקלאית, אם כי רמת ההגבלים דומה.
הקושי העיקרי הוא בצבירה של שטח מספק שיאפשר את הרכישה, והתמודדות עם ההגבלות הממשלתיות על הסבת קרקעות למטרות מסחר. הוספת התשתיות הנדרשות במקרה הצורך כרוכה לרוב בעלויות גבוהות מאד.
אחת המהמורות העיקריות הכרוכות בהגדרה מחדש של קרקעות בשווקים אלה הינה הבירוקרטיה הבלתי נגמרת והליך האישור המתמשך. שוחד, אגב, הוא אמצעי שימושי ביותר בכל הנוגע לבירוקרטיית הנדל”ן המזרח אירופאית, וההבנה של איך ומתי לדחוף את התהליך הינה קריטית להצלחה. מערכת רישום מקרקעין מסודרת עדיין חסרה בחלקו הארי של אזור מזרח אירופה.
במדינות מסוימות כמו קיים שיפור משמעותי, אך מדינות רבות אחרות באזור נאבקות עדיין בצורך להגדיר שיטת רישום מסודרת ולספק לשוק מערכת רישום בעלות על מקרקעין ברמת השקיפות המקובלת. מרבית מדינות האזור מסתמכות על עורכי דין ונוטריונים האמורים לבצע סקירה מעמיקה של הניירת לפני רישום אינטרס בנכס.
בעוד התושבים המקומיים לגמרי לא מוטרדים ממערכת הרישום הרופפת המאפיינת את מזרח אירופה, הרי שהמשקיעים המערביים בהחלט אינם נלהבים לבצע עסקאות גדולות ובעלות חשיבות, כאשר רישום הבעלות והנכס הינו בלתי מספק בעליל. גם מערכות המשפט במזרח אירופה אינן מתקדמות בלשון המעטה, כך שבמקרים של חילוקי דעות הנוגעים לקניין כלשהוא, השגת תמיכה משפטית היא קשה עד בלתי אפשרית.
ההזדמנויות הטובות ביותר
יש המון אפשרויות אבל ההזדמנויות החזקות ביותר של האזור עשויות להיות מסווגות באופן הבא:
א. מדינות אירופה אשר קרובות לכניסה לאיחוד האירופאי, עשויות להיות בעלות סביבה נדלנית ומשפטית מתורבתת יותר, בה יהיה קל יותר באופן יחסי לעשות עסקים.
ב. הזדמנויות לפיתוח קרקעות ולרכישת מקרקעין קיימות בשווקים אלה והינן רוויות פחות מחוץ לערים הגדולות.
ג. קרקע עירונית ונכסי נדל”ן “בלתי מפותחים” שעשויים ליהנות מידע מערבי בתחום עתידים לספק הזדמנויות טובות בכל השווקים כמעט.
ד. חפשו את ההשקעות שהמקומיים נוטים להשקיע בהן. התבוננות באופנות ההשקעה המקומיות תוביל אתכם, בדרך כלל, לשווקים מופחתי סיכון.
ה. קרקע חקלאית, גם אם מחירה אטרקטיבי יחסית, עדיין קשה עד בלתי אפשרית להשגה.
מספר הגולשים: 319
דירוג העמוד:
מדריך נדל"ן - מידע נוסף על השקעות נדל"ן
רכישת נכסים להשקעה המיועדים לפינוי בינוי
כאשר רוצים להשקיע בנדל”ן בישראל קיימת אפשרות למצוא…
על היצע דירות למכירה בירושלים
אם אתם חושבים לעבור לגור בירושלים, הרי שאחד…
השכרת משרדים בתל אביב – למצוא את הנכס המתאים
העיר הערה ביותר בישראל, ואחת הערות בעולם, מעולה…