קרקע חקלאית למכירה – האם כדאי?
השוק בישראל מוצף לאחרונה בפרסומים אודות מגרשים חקלאיים למכירה, ורבים מבין המעוניינים בנתיבי השקעה אלו מתלבטים באיזה מגרש לבחור, וכיצד להעריכו נכונה כאופציית נדל”ן הנושאת תשואות. חשוב לדעת כי השקעה נכונה במגרשים חקלאיים עשויה להניב תשואות של מאות אחוזים, אך על מנת להצליח יש ללמוד באופן יסודי את התחום, להכיר את מונחיו ולדעת לזהות עסקאות משתלמות.
איך להבין את מונחי התחום
ראשית, על מנת שתוכלו להעריך מגרש חקלאי כאופציית נדל”ן נושאת תשואה, עליכם להבין את מונחי הענף המרכזיים, וביניהם:
נדל”ן- ראשי התיבות לביטוי נכסי דלא נייד, המגדיר נכס מקרקעין כאופציה להשקעה.
נכס נדל”ן – קרקע או מבנה שהינו נייח ואינו ניתן להעברה, אשר ערכם נקבע לפי מיקום, גודל וייעוד.
השקעות נדל”ן – השקעות נדל”ן קצרות מועד מוערכות במספר שנים בודדות, ואילו השקעות ארוכות טווח מוערכות בעשרות שנים.
אופציית נדל”ן – אופציה המוגשת בכתב ומעניקה את הזכויות לרכישת הנכס לקונה, כאשר הסכם המחייב את הקונה והמוכר כאחד.
נושאת תשואה – תשואה הינה הרווח המושג אשר נמדד באחוזים מסך כל השקעה. תשואה ריאלית מבטאת את הרווח בהתאם לערך הכסף בעת הקנייה, ואילו תשואה נומינלית אינה לוקחת בחשבון את ירידת ערך המטבע.
קרקעות חקלאיות – קרקעות המיועדות למטרות חקלאות בלבד, ואשר אסור להשתמש בהן למטרות אחרות.
קרקע חקלאית מופשרת – קרקע חקלאית שהופשרה למטרות בנייה.
קרקע חקלאית להשקעה – קרקע המיועדת להפוך לקרקע מופשרת לצרכי בנייה שונים.
הערכת מגרשים חקלאיים כאופציית נדל”ן נושאת תשואה
הערכתם של מגרשים חקלאיים למכירה כאופציית נדל”ן נושאת תשואה מורכבת ממספר רב של קריטריונים. עליהם נמנים בין היתר שינויים בתוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות, שינויי מיסוי עבור השקעות נדל”ן, הביקוש לקרקעות באזור ושוויין, ייעוד הקרקע המופשרת, גודל הנכס ומיקומו, וסוג הקרקע.
הכימות של מרכיבים אלו ואחרים מאפשר להעריך את שווי המגרש החקלאי ואת רמת התשואה המשוערת שהוא יניב. יחד עם זאת, חשוב לציין כי חישובי הערכת הנדל”ן, אף אם הם מבוצעים על ידי מומחים הנעזרים בנוסחאות ובכלים מתמטיים, הינם בגדר הערכה בלבד. מכאן שהמסקנות אינן מדויקות במאה אחוזים, ולכן בכל עסקאות הנדל”ן קיימת רמה מסוימת של סיכון. המטרה היא לבחור במגרש בעל הערכת תשואה גבוהה לצד רמת סיכון נמוכה יחסית.
חישוב הרווחים ממגרש חקלאי
חישוב הרווחים ממגרש חקלאי מורכב ממספר פרמטרים, הכוללים בעיקר את עלות המגרש והמיסים השונים שיש לשלם עליו. בתוך כך, יש לקחת בחשבון כי הרשויות המקומיות זכאיות להפקיע עד ארבעים אחוזים מהמגרש המופשר, ללא פיצוי לבעליו. חישוב העלויות כולל גם תשלום עבור שירותי אנשי מקצוע שונים, כמו עורך דין, שמאי או אדריכל, לכן מומלץ לבדוק עם החברה המוכרת ומשווקת את הקרקעות את השתתפותה בהוצאות אלו. לבסוף, יש לקחת בחשבון כי הרווחים על מגרש חקלאי מתקבלים רק לאחר הפשרתו כקרקע לבנייה, ומכירתו.
מספר הגולשים: 3,440
דירוג העמוד:
מדריך נדל"ן - מידע נוסף על השקעות נדל"ן
שיקגו ומיאמי – הון מסורתי והמאפיה בפיתוח נדלן
שיקגו של תחילת המאה ה 19 ריכזה כמות…
ירידה בשיעור הלווים בארה”ב שאינם עומדים בתשלומי המשכנתאות
מתברר ששנה האחרונה, בארה”ב יש ירידה ניקרת של…
מתפרנסים בכבוד בתחום הנדל”ן
יותר ממאתיים אלף אנשים מתפרנסים ועובדים בתחום הנדל”ן,…