קניית נכסים בארה”ב – עשו זאת בחוכמה

תהליך רכישת נדל”ן בכללותו הינו תהליך מחושב ומוגדר וכולל כמה מאפיינים עיקריים שאינם משתנים בין מדינה למדינה. הכלל הראשון בניתוח עסקת נדל”ן כולל את פרמטר המחיר. המחיר של כל עסקת נדל”ן אמור לשקף את מחיר עלות הבנייה, מחיר הקרקע והרווח היזמי. בארה”ב עלות הבנייה נאמדת בכ-80 דולר לפוט שהם כ-800 דולר לערך. עלות הבנייה בארה”ב כוללת גם את מכשירי החשמל שהם נדבך חשוב בנכס.
את מחיר הקרקע ניתן לבחון בראי היסטורי על פי עסקאות אחרונות שנעשו באזור. יחד עם זאת מאחר והקרקע למגורים כוללת בתוכה תשתיות מים תקשורת וחשמל שעלותם השקועה היא כמה אלפי דולרים הריי שלכל מרכיב קרקע יש שווי מינימאלי. תמחיר זה אשר לא בא לידי ביטוי במשבר שפקד את שוק הנדל”ן האמריקאי היווה למעשה את אחד מכשלי השוק כאשר בתים שנמכרו שיקפו שווי קרקע של 0.

הרווח היזמי המקובל בארה”ב, זהה לרווח היזמי בענף הנדל”ן בכללותו ונע בין 15%-25%. לאחר ניתוח המחיר יש לבחון את הפרמטר החשוב מכולם והוא מיקום, מיקום, מיקום. בארה”ב המידע נגיש ושקוף, כך שבאמצעות אתרים מסוימים ניתן לבדוק בכל שכונה ועיר את רמת ההכנסה הממוצעת, רמת הפשיעה לרבות פירוט של כל מקרי הפשע שאירעו, ציוני בתי הספר בסקאלה שנעה בין 1-9 כאשר בתי ספר גרועים הנמצאים ברדיוס של הנכס המבוקש יעידו על רמת תלמידים נמוכה שמאפיינת אוכלוסיות מסוימות ומגדרים שונים בחברה האמריקאית.

בנוסף אתרי שמאות מקצועיים, יוכלו להעריך את שווי הנכס הספציפי ולתת לנו גם הערכת מחיר לנכסים השכנים באותו רחוב ובשכונה כולה. במדינות מסוימות, ישנה גישה לאזרחים לפאבליק רקורד, שם מעריך השמאי העירוני את שווי הנכס לצרכי ארנונה ושם גם ניתן למצוא מידע עדכני על התשריט של הנכס לאתר חריגות בנייה אם נעשו ולבחון את כל העסקאות שנעשו היסטורית ברחוב ובשכונה עצמה. פרמטר נוסף שעלינו לבחון קשור לגורם הסביבתי, כאשר הכוונה היא לבחינת ההשלכות של האזור. השאלות שצריכות להישאל הן האם ישנם עתודות קרקע לא מפותחות בקרבת השכונה?
האם ישנן תוכניות תיעוש האזור, או הפיכתו לאזור עם צפיפות בנייה גבוה יותר. השאלות בנוגע לעתידו של הנכס חשובות בבחינת הגדרת החזון ואופק ההשקעה. לאחר שנבין ונבחן את כל הפרמטרים הללו נוכל להבין באם העסקה המוצעת לנו עומדת בקריטריונים שהצבנו לעצמנו מלכתחילה ולקבל החלטה מושכלת ונבונה.

מספר הגולשים: 3,332
דירוג העמוד: Loading...

מדריך נדל"ן - מידע נוסף על השקעות נדל"ן