בדיקת דמי שכירות לנכסים בארה”ב

בדיקת דמי שכירות לנכסים בארה"ב אחד הפרמטרים החשובים המשפיעים על החלטת משקיע הינו תשואת הנכס. התשואה מושפעת מרמת השכירות שמניב הנכס וההוצאות השוטפות של הנכס. לרוב מוצע נכס בארה”ב עם ציון רמת שכירות במסמך המתאר את רמת השכירות כנגד הוצאות הנכס ובסופו שכר דירה נטו לאחר הוצאות. גובה השכירות (ברוטו) הינו סכום שממנו מורידים את כל הוצאות התחזוקה וניהול הנכס (לדוגמה: ארנונה, ועד בית, חברת ניהול, ביטוח, דמי מציאת דייר למתווך) ולכן אנו מעוניינים שרמת השכירות תהיה מציאותית ותשקף תשואה אמיתית ולא תשואה “חלומית”. גובה השכירות צריך להיות תואם את מצב הנכס ואת מחירי השוק, אחרת זמן ההשכרה עלול להיות ארוך מן המצופה.

חשוב לציין שרמת השכירות בשכונהאו אפילו ברחוב יכול לנוע צפונה או דרומה במאות דולרים בהתאם למיקום הנכס ומצבו, ולכן יש להכיר במצבו של הנכס המיועד לרכישה – יחסית לשאר הנכסים ברחוב/שכונה. נכס משופץ למכירה יהיה לעיתים ברף גבוה של שכירות ונכס שמשופץ לשכירות יהיה ברמת שכירות ממוצעת. בעסקאות של נכס להשכרה רמת השיפוץ מותאמת להשכרת הנכס ולרוב לא תתאים למכירת הנכס. לרוב לפני מכירת הנכס בעתיד יהיה צורך בשיפוץ נוסף עם תוספות בעיקר באבזור על מנת להפיק את מירב הפוטנציאל מן הנכס הנמכר.

איך בודקים רמת שכירות?

בדיקת רמת שכירות ראשונית ניתן לבצע באתרים המוכרים כגון zillow.com ו- trulia.com, הם יספקו מידע ראשוני עדכני. יש לבצע חיפוש לפי מאפייני נכס זהים לנכס שאתם מעוניינים לרכוש: מיקוד ושכונה, מספר חדרים, שטח הבית למגורים,מספר חדרי אמבטיה.
לאחר קבלת התוצאות יש לבדוק את מאפייני הנכס הספציפיים: שנת בנייה, מצב הנכס (משופץ, האם יש חידושים, מטבח וחדרי אבמטיה), ניתן לעזר בתמונות הנכס. האם יש חדרים נוספים אשר לא נספרים ( כגון שטחים לשימוש ב – basment או attic).

אתר נוסף הינו rentrange.com , המספק שירות בתשלום. ניתן להרשם ולנסות את השירות ללא תשלום. לאתר קיימים מגוון דוחות ברמות מידע שונות. דוח פשוט עולה כדולר ודוח מקיף כ- $4. קיימת אפשרות גם לגישה חודשית ללא הגבלה. החברה טוענת שהם משתמשים במקורות מידע ‘טריים’ ולכן הדוחות מדוייקים.

השוואת מחירים של השכרת בתים

rentometer.com מספקת בדיקה חינם לנכס עם כתובת נכס מדוייק. התוצאות מציגות דירוג ומפה. יש לוודא שיש מספר מספק של נכסים להשוואה בקרבת הנכס המבוקש. במפה ניתן לעבור עם העכבר ולראות את השכירות של הנכסים. שימו לב שרמת השכירות באתר מעט גבוהה מן הממוצע. גם אתר rentjungle מספק שירות דומה שלדעתי מבוסס על אותו בסיס נתונים של אתר rentometer.
ניתן להעזר בשירות של חברת CoreLogic המספק שירותי סינון ומיון דיירים לבעלי נכסים. חיפוש מתבצע בעזרת ZIPCODE ולעתים לא משקף את רמת השכירות מדוייק באזורים עם שטח \ כמות נכסים גדולה.
גם באתר craigslist.com ניתן למצוא פרסומים של נכסים להשקעה, לרוב עם תמונות, מידע עדכני ולרוב במחיר הקרוב למציאות.

Comparative Market Analysis – לאחר בדיקה ראשונית שאכן רמת השכירות תואמת את הציפיות ולאחר החלטה על אזור פעילות לרכישת נכס, מומלץ לבקש מן המתווך המקומי דוח CMA המספק מידע אודות הנכסים אשר הושכרו ומוצעים להשכרה ולמכירה באזור המבוקש על פי חתך נכס זהה (מיקום,גודל,חדרים,סוג נכס) לפחות בטווח של 6 ועד 12 חודשים אחרונים. הדוח ה – CMA יספק רשימה של כל הנכסים להשכרה שעברו דרך מערכת ה – MLS. בניגוד לישראל רוב עסקעות נדל”ן בארה”ב (מכירה והשכרה) מתבצעים באמצעות משרדי התיווך ולכן דוח ה – CMA של המתווך הינו דוח מדוייק ואמיתי. ניתן לפעמים לחפש את כתובת הנכס (שכבר הושכר) ב – google ולראות תמונות של פנים הנכס להשלמת התמונה. בחלק מן מערכות ה – MLS שומרים את תמונות הנכסים גם לאחר ביצוע העסקה. גם עם נתוני הדוח יש לנקות בשיקול דעת מכיוון שיתכן שתמצאו נכסים חריגים בדוח מעל ומתחת המחיר הממוצע.
אין במאמר את כל המידע הנדרש למחקר מחיר שכירות ומומלץ תמיד להתייעץ עם מומחה אזורי (מתווך או אחר) לקבלת דעה מן השטח.