השקעות נדל”ן בדירות פרטיות בארה”ב

השקעות נדל"ן בדירות פרטיות בארה"ב שוק הנדל”ן האמריקני חווה טלטלה משמעותית ביותר עם קריסת שוק המשכנתאות בסוף 2008 והשלכותיה על הפעילות בתחום הנדל”ן בארצות הברית, בעיקר הדיור הפרטי למגורים.
משוק של עליות מחירים רצופות במשך שנים ארוכות, החלה מגמה של ירידת מחירים רציפה שנמשכת בחלק מן האזורים ברחבי היבשת, עד עצם הימים הללו. ישנם שווקים רבים שחוו ירידות מחירים של עשרים, שלושים ואף מעל לארבעים אחוזים ירידה ממחירי השיא שלפני פרוץ המשבר. ירידות מחירים כשלעצמן מהוות הזדמנות להשקעות נדל”ן ברמות מחירים שלא שררו בשוק הנדל”ן בארה”ב מזה שנים רבות.

האם כדאי להשקיע בדירות פרטיות בארה”ב

למשק הבית הפרטי, או למשקיע הישראלי הקטן אשר מעוניין לגוון את תמהיל ההשקעות שלו ושוקל השקעה בנדל”ן כגון דירות, יתכן שכדאי לבחון ברצינות כניסה לתחום של השקעות נדל”ן בנכס מניב דווקא בארה”ב הרחוקה, יותר מאשר חיפה או באר שבע.

כמו כל השקעה, ישנם יתרונות וחסרונות בכל אלטרנטיבת השקעה נבחנת. כך גם בהשקעות נדל”ן בדירות פרטיות בארה”ב, אך רמת המחירים והתנאים הקיימים היום בארה”ב ביחס לנעשה בשוק הנדל”ן הישראלי ולרמות המחירים השוררות בו, בהחלט מצדיק בחינה של חלופות ההשקעה הללו.
רמת המחירים של דירות פרטיות בארה”ב ירדה באופן גורף, אך רמת מחירי השכירות נשארה גבוהה יחסית ומעבר לכך. תשואה שוטפת משכירות כבעל בית לא תעשה אותך עשיר, אך היא עשויה להיות זרם הכנסות נאה, עם פוטנציאל לקבלת תשואה שנתית נוספת במקרה של התאוששות עתידית ועליה של ערך הנכס במונחים ריאליים בעוד כמה שנים.

איך לחפש השקעות נדל”ן טובות

מחקר הוא אבן דרך יסודית בכל חיפוש של נכס להשקעה בנדל”ן. קל וחומר בשוק אדיר ומגוון אשר השונות בו קיימת במעבר בין מדינה למדינה, בין מחוז למחוז ובין ערים באותו המחוז. חפשו תחילה את האזורים שבהם חלו ירידות מחירים חריפות במיוחד, במקומות שבהם היתה צמיחה ריאלית בפרמטרים כלכליים חיוביים לפני המשבר כגון גידול במספר המשרות במחוז או מידע שיעיד על פוטנציאל צמיחה עתידי באותו אזור. בכלים של מערכות המידע הקיימות היום באינטרנט ועל בסיס מאגרי המידע הזמינים בארה”ב, זו לא משימה קשה מדי.

לאחר שתתמקדו באזורים ספציפיים יש לבצע תשאול של סוכני ומתווכי נדל”ן מקומיים כדי לקבל חיזוק לתשובה האם אכן ישנה התייצבות מחירים.
תנאי בסיסי להשקעה הינו שרמת השכירות מכסה את המשכנתא שתקחו בגין הנכס בתוספת של עשרים עד עשרים חמישה אחוז ככרית הגנה. כאן המקום לציין כי בארה”ב שתי קבוצות הדירות הפרטיות הנפוצות ביותר נקראות קונדו וסינגל פמילי (condos and single-family homes). חלק מן המחקר שתעשו צריך לתת לכם את הכלים בלמידה של התכונות על כל סוג של דירה להשקעה ויתכנו הבדלים במימון ובהכנסות השכירות ביניהם.
דוגמא להשקעות נדל”ן בפלורידה בדירות קונדו לפי מחירי אוגוסט 2010 – מחירי דירות החל מ – 65,000$ ועם הון עצמי להשקעה של 25% משווי הנכס יהיו שיעורי ההחזר הממוצעים למשכנתא ל – 20 שנה בגובה חודשי של כ – 600$. הכנסה ממוצעת לנכס מהסוג הנ”ל תהיה 850$. כלומר הכנסה פנויה ברוטו של כ 1000 ש”ח בחודש או כ – 12,000 ש”ח בשנה על הון עצמי של כ – 65,000 ש”ח השקעה ועוד עלויות עסקה, ביטוחים, תחזוקה ובלתי צפויות – מה שמביא לעסקת תשואה שוטפת של כעשרה אחוז על ההון (לפני מיסוי).

מה יכול להתקלקל עם השקעות נדל”ן בארה”ב בהמשך הדרך

בעיות של מרחק ושליטה בנכס, במיוחד עם נזק פוטנציאלי משוכר “רע” אחד שיחריב את הנכס. שוק שממשיך לרדת ומושפע מכלכלת ארה”ב המקרטעת שרבים יותר ויותר לא בדיוק מנבאים לה עתיד ורוד, עשויה לשחוק את הרווח השנתי ואף להביא להפסדים מההשקעה.

מספר הגולשים: 1,856
דירוג העמוד: 1 Star